A arbitragem e os contratos imobiliários

A arbitragem e os contratos imobiliários
Damiano Flenik e Giordani Flenik*

Forte corrente de arbitralistas defende esta forma extrajudicial de resolução de conflitos para casos de “considerável valor econômico-financeiro”, ao argumento de que, por suas características e peculiaridades, não se justificaria sua aplicação em outros litígios, devendo estes serem julgados pela Justiça Estatal, ou ainda serem objeto de outras técnicas de resolução de conflitos, como a mediação ou a conciliação.
O atual instituto da arbitragem no Brasil, já caminhando para o seu 17º ano de vigência sempre foi prática usual e consolidada em vários outros países, e, realmente, voltado para questões internacionais e de expressivo valor econômico, e talvez aí esteja a razão para tal posicionamento, mais conservador e de alcance limitado.
Ao mesmo tempo que se busca implantar a cultura de “desjudicialização dos conflitos”, proporciona-se à sociedade em geral outras vias de resolução de seus litígios e confronta-se com a tradição milenar de que a forma, eminentemente, técnica e já consagrada na área empresarial – a arbitragem - destina-se quase com exclusividade a esta área, o que, ao nosso ver, não pode ser aceito.
Segundo relatam os autores(1) da Lei 9.307/96, um dos objetivos primordiais da atualização e do revigoramento deste instituto no Brasil, seria justamente o de abrigar as questões mais complexas, mais caras e voltadas para a área comercial e de abrangência internacional. Entre outros fatores, ressentia-se o Brasil de uma legislação que pudesse atender de modo mais célere e eficiente as disputas envolvendo vários países, com normas e procedimentos comuns, e que possibilitasse a instalação de um processo de resolução de conflitos de forma privada. E não só a edição da Lei de Arbitragem, mas também a adesão posterior a Convenções e Pactos já existentes, colocou o Brasil em evidência, como um dos países mais avançados em termos desta legislação, gerando mais segurança jurídica e consequentemente viabilizando contratos mais adequados às necessidades das partes, como também possibilita a execução de sentenças arbitrais oriundos de outras jurisdições não estatais, de outros países.
No entanto, este “novo” e revigorado instituto de Arbitragem, pela sua funcionalidade, pela forma simples e ao mesmo tempo eficiente como está regulado, e porque também muito debatido, acabou por atrair outros “nichos de mercado”, além da área comercial estrangeira, os chamados “conflitos domésticos”, que não são classificados como causas tão complexas e nem tão caras assim, mas que demandam celeridade e algumas vezes conhecimento técnico.
A sociedade em geral, e mais especificamente os operadores do direito, após certa desconfiança e resistência, começaram a perceber que esta alternativa ao processo judicial, poderia ser – e é – um poderoso instrumento para resolver demandas que se arrastariam por tempo ilimitado na seara judicial, causando além de desgaste emocional, despesas com custas, honorários e gastos que podem ser minorados, considerando-se o tempo reduzido da demanda no procedimento arbitral.
E, além disso, em algumas destas situações, exige-se a participação de um expert – o perito – que, na arbitragem, pode ser o próprio árbitro, ou profissional por ele designado, mas que desenvolverá o seu trabalho com a participação efetiva e atuante das partes, com menos formalidades e com mais resultados práticos.
Um exemplo freqüente e já consolidado neste cenário, é a inserção da cláusula compromissória nos contratos imobiliários.
Sem desprezar o fato de que estes contratos muitas vezes envolvem negociações de altíssimo valor, percebe-se que existe uma parcela considerável de conflitos que engloba questões de pouca ou nenhuma complexidade, e de valores que, para o contexto arbitral, seriam inexpressivos, como por exemplo, contratos de locação de imóveis residenciais ou comerciais, contratos de compra e venda de loteamentos, de imóveis novos ou usados, arrendamento, questões condominiais e tantos outros.
E não é difícil entender porque as partes envolvidas nestes contratos de “baixo” valor têm optado pela arbitragem, haja vista suas tão conhecidas vantagens: celeridade, sigilo, informalidade e o alto índice de acordos obtidos sem a necessidade de julgamento.
Para entidades arbitrais renomadas e mundialmente reconhecidas, cujos regulamentos e tabelas de custas sequer prevêem estes tipos de causas, realmente um procedimento de arbitragem desta natureza, tornar-se-ia inviável.
Existem hoje no Brasil, e possivelmente em outras partes deste mundo tão globalizado, câmaras arbitrais adequadas a esta realidade, que atendem de modo satisfatório estes usuários e fazem da arbitragem uma forma eficiente e adequada para solucionar conflitos de pequena monta e/ou complexidade, sem prejuízo de atenderem a grandes demandas também.
É preciso considerar entrementes a relatividade da expressão “pequeno valor”, pois o mercado imobiliário, composto de vários segmentos, é extremamente dinâmico, e é um dos ramos que mais movimenta ativos financeiros e mais gera riquezas ao país. Portanto, se levarmos em conta uma única questão envolvendo algumas dezenas de reais, talvez não seja tão expressivo assim, mas se considerarmos o alto volume de negócios que são realizados diariamente, teremos milhões ou bilhões de reais envolvidos e passíveis de litígios a serem dirimidos.
Além disso, para o jurisdicionado, um contrato de locação ou um contrato de compra e venda inadimplido, pode representar uma grande ameaça à sua situação financeira, pois muitas vezes constitui-se no patrimônio integral e único, fruto de uma vida inteira de trabalho e economia, e, pois, torna-se um grande valor para aquela pessoa.
Sob esta ótica, a arbitragem, como jurisdição contratada, revela-se não só uma forma alternativa (ou adequada, como preferem alguns), para resolver conflitos, mas também exerce uma função social relevante, que é a de proporcionar soluções, quer seja de forma dialogada ou acordada, quer seja de forma declarada, via julgamento, atendendo sempre às necessidades e anseios de uma parcela da sociedade que vem sendo penalizada com a morosidade da Justiça Estatal.
Se para as partes que sse utilizam da arbitragem é satisfatório, se para as câmaras ou centros de arbitragem e respectivos árbitros é viável realizar tais procedimentos, o instituto só tem a ganhar: solidifica-se cada vez mais, torna-se mais conhecido e presente, e mais do que tudo, contribui para a pacificação social.
O mercado imobiliário, por sua vez, agradece, pois a cada situação resolvida, novos negócios podem ser gerados, relações comerciais recuperadas e o crescimento do país, com “ordem e progresso”, se mantém!

DAMIANO FLENIK, ADVOGADO, PRESIDENTE DA COMISSÃO DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM OAB/JOINVILLE (2010-2012), INTEGRANTE DA COMISSÃO ESTADUAL DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM DA OAB; CO-FUNDADOR DA CÂMARA DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM DE JOINVILLE E ATUAL PRESIDENTE; PALESTRANTE.

GIORDANI FLENIK, ADVOGADA, ESPECIALISTA EM MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM PELA UNIVILLE; PROFESSORA DE NEGOCIAÇÃO, MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM, AUTORA DE LIVROS; INTEGRANTE DA COMISSÃO ESTADUAL DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM DA OAB; SUPERINTENDENTE DO CONIMA (CONSELHO NACIONAL DAS INSTITUIÇÕES DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM) PARA SANTA CATARINA